Geïnteresseerde Amsterdammers maar ook vertegenwoordigers van studentenorganisaties, corporaties, Wijksteunpunt Wonen en vele andere organisaties gingen met elkaar op 15 november in Pakhuis De Zwijger in gesprek over de vraag: hoe ziet de woningvoorraad er uit in 2025?

Hieronder een video ter introductie van het thema Woningvoorraad. Daarna de belangrijkste uitkomsten over dit onderwerp uit de enquête en vervolgens verslagen van de discussies. Tot slot de belangrijkste suggesties die zijn gedaan op een rij.

In deelsessies is gesproken over de sociale voorraad, de voorraad in het middensegment huur, over de samenstelling van de nieuwbouw in de stad en over de voorraad woningen in de omgeving van Amsterdam.

Sociale voorraad

Deelsessie stadsgesprek 1

Het geluid in gesprek over de sociale voorraad is luid en duidelijk: Stop de verkoop en sloop van sociale huurwoningen. In tijden van woningnood is het slopen of verkopen van sociale woningen ongehoord, zo vindt men. Daarentegen klinkt een klein en zacht geluid dat verkoop ook leidt tot inkomsten voor corporaties waarmee vervolgens nieuw gebouwd kan worden. Ook bieden corporatiewoningen kansen voor starters op de koopmarkt. Deze geluiden worden echter duidelijk overstemd door de roep om verkoop en sloop van sociale huurwoningen onmiddellijk te stoppen.

‘Stop verkoop en sloop sociale huurwoningen’

Er moet voldoende sociale voorraad zijn voor hen die daarop zijn aangewezen. Woningen moeten kunnen worden gedeeld zonder dat dit gevolgen heeft voor uitkeringen en toeslagen. Starters moeten een kans krijgen en daarvoor moeten we bouwen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan bouwen voor woongroepen of aan flex-units.

Pas ervoor op dat er niet alleen kleine, dure hokken worden gebouwd. Een gemengde stad vindt men belangrijk en de sociale voorraad, ook voor gezinnen, zou dan ook in alle delen van de stad toegankelijk moeten zijn voor hen die het nodig hebben. We moeten sociale voorraad behouden en bijbouwen in álle buurten in de stad, is de mening van de zaal.

Op dit moment jagen we de mensen die de stad hebben opgebouwd Amsterdam uit. Omdat de huren niet meer op te brengen zijn, zo stelt men. De Verhuurdersheffing moet zo snel mogelijk worden afgeschaft en Amsterdam dient zich hiervoor hard te maken in Den Haag. Wie een woning heeft, blijft zitten waar hij zit en daardoor zit de voorraad op slot. Leegstaande panden moeten worden omgebouwd tot woningen, aldus de zaal.

Tot oplossingen en een gesprek over de omvang van de sociale voorraad is het niet gekomen. De boosheid voert daarvoor simpelweg teveel de boventoon.

Middensegment huur

Deelsessie stadsgesprek 1

De gemeente zou een minimaal percentage middeldure huur per nieuwbouwproject moet eisen, om zo de groei van het middensegment te garanderen. Het gaat ook om spreiding over de stad. De gemeente moet een lagere grondprijs hanteren voor middensegment huur. De gemeente reguleert, maar kan daarbij dan ook eisen stellen aan de ontwikkelaars. Veel mensen vinden dat de gemeente meer zou moeten differentiëren in de uitgifte van de grond: niet alleen aan grote partijen, maar ook aan kleine beleggers en pensioenfondsen. Een ander idee is een fonds voor het middensegment waarin iedereen kan beleggen.

Door huurwoningen casco op te leveren kunnen de huren laag gehouden worden. De huurder moet dan wel zelf meer doen. Verhuurders zouden minder strenge inkomenseisen moeten stellen. Mensen met een middeninkomen kunnen zo makkelijker huren in de vrije sector. Hiertegenover zou een huurgarantie kunnen staan, afgegeven aan de verhuurder door bijvoorbeeld ouders of de werkgever van de huurder. Ook zou de lokale overheid garant kunnen staan, bijvoorbeeld voor beroepsgroepen als leerkrachten en hulpverleners.

‘Lever huurwoningen casco op en

hou zo de huur laag’

Heel belangrijk bij middensegment huur is de zekerheid voor verhuurder en huurder. Huurders voelen zich niet beschermd in de vrije sector. Ze willen zekerheid over de hoogte van de jaarlijkse huurverhogingen. De overheid moet een wettelijke maximale huurverhoging instellen, middeninkomens subsidiëren, of bepalen dat huurders een maximum percentage van hun inkomen aan huur mogen betalen. Hierop wordt de huur aangepast. Er is een woningbouwvereniging voor middeldure huur geopperd om zo meer zekerheid te krijgen.

Voor de verhuurder zou het logisch zijn om meer met tijdelijke contracten te werken die inkomensafhankelijk zijn: wanneer iemand de huur niet meer kan betalen, dan moet hij of zij een goedkopere woning zoeken.

Men vindt dat corporaties een rol hebben bij het vergroten van het middensegment, zij moeten geen sociale huurwoningen meer verkopen, alleen nog maar omzetten naar het middensegment.

Samenstelling nieuwbouw

Deelsessie stadsgesprek 1

Amsterdam moet bouwen, daar is men het over eens. Amsterdam gaat ook bouwen, maar wat voor type woningen? Eén geluid komt duidelijk naar voren uit de gesprekken: Amsterdam moet flexibel zijn en flexibel bouwen.

Met flexibel zijn doelt men op een Amsterdam dat durft te experimenteren met het bouwen voor nieuwe woonvormen. Denk hierbij aan woongemeenschappen bijvoorbeeld voor ouderen of expats of aan het experimenteren met woningen die ook geschikt zijn om (gedeeld) te (samen)werken. Traditionele bouw voorziet niet meer in de behoeften.

Bij flexibel bouwen moet er aandacht zijn voor levensloopbestendige bouw en modulair bouwen. Woningen kunnen dan eenvoudig worden verkleind, uitgebreid, opnieuw ingedeeld en worden verplaatst wanneer het nodig is om in een veranderende behoefte te voorzien. Buurten moeten zo worden ingericht dat mensen er in elke levensfase kunnen blijven wonen.

‘De hoogte in bouwen mag best’

Bij het bouwen in de stad vinden mensen het belangrijk dat er divers gebouwd wordt om de gemengde stad te behouden. Er moet voldoende oog zijn voor voorzieningen en groen. De hoogte in mag best, wanneer we voldoende oog houden voor groen en ruimte rondom. Zorg dat woningen betaalbaar blijven en geef specifiek aandacht aan middeldure huur in bouwplannen.

Bouw tot slot gericht op doorstroom zodat ouderen, gezinnen én starters een plek kunnen vinden in de stad. Probeer ook door te bouwen als het minder gaat (anticyclisch bouwen) én heb hierbij oog voor duurzaamheid. De roep om kwantiteit is nu misschien groot, vanwege de schaarste op de markt, maar een stad als Amsterdam mag kwaliteit niet uit het oog verliezen. Amsterdam is er ook voor de volgende generaties en vanuit dat oogpunt moet duurzaamheid een belangrijke factor zijn.

De rol van de regio

Deelsessie stadsgesprek 1

Mensen vinden dat er naast de ‘ongedeelde stad’ (definitie: dat je overal in de stad kunt wonen, ongeacht je inkomen) ook gewerkt moet worden aan de ‘ongedeelde regio’. Iedereen moet overal kunnen wonen, los van het inkomen. Door de diversiteit binnen de regio te benadrukken, laat je andere gemeenten niet een slap aftreksel zijn van Amsterdam. Onderstreep het karakter van de verschillende gemeenten. Zo heeft (en geeft) Lelystad ruimte, zijn er in Almere volop mogelijkheden voor zelfbouw en heeft Zaanstad veel industrieel erfgoed.

‘Benadruk de diversiteit binnen de regio’

Een ander veelgehoord geluid: Gemeenten, werk vooral samen om de wachtlijsten voor sociale huurwoningen aan te pakken. Zeker voor jongeren zijn de wachtlijsten een probleem. Promoot hierbij de regio: Je wordt er niet overlopen door toeristen, terwijl je wel in een stadsbuurt kan wonen met alle voorzieningen. Idee is om internationale studenten te huisvesten rond stations van steden in de regio. Dit zou tot broedplaatsen van creativiteit kunnen leiden. Er kan gekeken worden naar het huisvesten van expats, internationale bezoekers en studenten in de regio.

‘Verkoop’ een woonmilieu dat Amsterdam maar moeilijk kan bieden en de regio wel: zoals groen wonen. Maar tegelijkertijd: behoud zoveel mogelijk van het bestaande groen en bouw binnen de bebouwde kom. Er is ruimte om te verdichten, ook in de bestaande regionale bouw.

Belangrijkste suggesties:

Sociale voorraad

• Stop verkoop en sloop sociale huurwoningen

• Verkoop sociale huurwoningen als kans voor starters

• Woningdelen zonder gevolgen voor uitkering of toeslagen

• Bouwvoor starters

• Sociale huurwoningen ook toegankelijk voor gezinnen en ouderen

• Verhuurdersheffing afschaffen

• Leegstaande kantoren ombouwen tot (sociale huur-) woningen

Middensegment huur

• Verruim aanbod middensegment

• Casco opleveren van nieuwbouw om huur laag te houden

• Minder strenge inkomenseisen vrije sector huur, geef huurgaranties af

• Geef zekerheid over huurverhogingen in vrije sector (maximum)

• Tijdelijke huurcontracten

• Geen verkoop sociale huurwoningen, hooguit omzetten naar middensegment

Samenstelling nieuwbouw

• Bouwen!

• Durf te experimenteren met nieuwe woonvormen

• Levensloopbestendig bouwen

• Gemengde stad behouden

• Voldoende oog voor groen en voorzieningen

• Betaalbaar bouwen

• De hoogte in mag

• Anticyclisch bouwen

• Kwaliteit belangrijk

Rol van de regio

• Ongedeelde regio

• Diversiteit benadrukken

• Samenwerken gemeenten om wachtlijsten woningen te verkorten,

• m.n. voor jongeren

• Zorg voor voldoende voorzieningen in de regio

• Huisvest studenten en expats rond stations in de regio

• Ruimte om te verdichten in de bebouwde kom